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▲房市示意圖。（圖／記者陳佩儀攝）

財經中心／台北報導

不少民眾買房就是以自住兼投資的觀點長期持有，不過，樂居科技創辦人李奕農則以「長期持有不利的4種房子」為題，指出像是「接手性差的公寓4、5樓」、「房價灌水的高公設比大樓」、「一高二低的地上權住宅」以及「抗跌性差的區位不佳房子」4類型住宅，並不適合長期持有。

1. 公寓四、五樓：

李奕農指出，同樣是老房子，如果要參與都更，一個透天為主的基地會優於四樓高（指總樓層）公寓的基地，會再優於五樓高公寓為主的基地，也就是說，在相同基地大小下，參與的人越少，談成的可能性越大，因此若是五樓高的公寓群，都更的機會就相當較低。

另外，李奕農說，「公寓的四、五樓，現在房價看起來經濟實惠，但長期的接手性必定不佳，賣壓會持續，只能靠低價吸引年輕人買氣，形成價格漲不上去，要跌卻很容易的現象。」

2. 高公設比或「虛」公設高的大樓

2016年底內政部通過預售屋、新成屋的「屋簷」及「雨遮」不登記、不計價之後，未來可能推行「公設不計坪」政策。李奕農直言，高公設比的房子本來房價就有灌水的嫌疑，加上市場的接受度也不好，若未來公設坪數完全不能登記，必定首當其衝，價格受到影響。

3. 地上權住宅

李奕農指出，地上權住宅價格大約是市價七成左右，但後續問題卻相當多，具有「高持有成本、低增值空間、低流通性」的一高二低問題，價值性遠不如一般住宅。

根據統計，能夠接受地上權住宅的比例大約三成，加上到期年限越接近時，價值越低，專家認為，後續要再轉手的難度會提高，因此不適合長期持有。

4. 區位不佳的房子

區位不佳通常是指交通不便或是人口密集度低的地方，通常這區位較適合持有土地，而非持有房子。李奕農表示，一般的房子因為土地持分小，即使有重大利多，受益也有限，且大部分的情況是一輩子也沒有重大建設出現，如果交通不便或人口密度低，房子的跌價就成為必然的狀況。









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